انتقال دارایی بدون مالیات چگونه است؟

از جمله مواردی که مشمول انتقال ملک بدون مالیات است، اماکن مسکونی متعلق به سرپرست خانوار است، مشروط بر اینکه فرد بیش از 2 سال مالکیت آن را داشته باشد و فقط دارای محل مسکونی دیگری باشد. از جمله افرادی که با شرایط خاص از مالیات بر عایدی سرمایه معاف می شوند، وراث و افراد بالای 18 سال در بخش غیرتجاری هستند.
دارایی هایی مانند مستغلات و انواع زمین، طلا، نقره، پلاتین و زیور آلات، جواهرات، خودرو با پلاک شخصی و ارزهای مختلف از جمله دارایی هایی است که مالکان با خرید و فروش به دست می آورند و سرمایه خود را افزایش دهند.
 
با توجه به اینکه عایدی سرمایه ناشی از فروش دارایی های مذکور در بازار ارز، املاک، طلا و خودرو جنجال و سفته بازی ایجاد کرده است، دولت می خواهد این امر را کنترل کند و به دنبال اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از برخی افراد و فقط از افراد است. افراد واجد شرایط از انتقال دارایی معاف از مالیات و معافیت مالیاتی عایدی سرمایه بهره مند خواهند شد.
 
لذا این مقاله به بررسی و تبیین موارد مشمول نقل و انتقال اموال معاف از مالیات، اشخاصی که حق معافیت از مالیات بر عایدی سرمایه را اعمال می کنند و قانون این معافیت می پردازد.کسانی که می خواهند اطلاعات بیشتری در این مورد داشته باشند می توانند ادامه مقاله را دنبال کنند.

در چه صورت نقل و انتقال ملک مشمول مالیات نمی شود؟

برای پاسخ به این سوال که در چه صورت نقل و انتقال ملک مشمول مالیات نمی شود؟ ابتدا باید عایدی سرمایه، مالیات بر عایدی سرمایه و طرح تغییر برخی از مفاد قوانین مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) که هنوز به تصویب شورای نگهبان نرسیده و به قانون تبدیل نشده است، تبیین شود.
 
منظور از سود سرمایه، مازاد بر قیمت فروش نسبت به قیمت خرید است، مثلاً شخصی در سال 1400 ملکی را 200 میلیون تومان می خرد و تنها با فروش آن به مبلغ یک میلیارد تومان در سال 1403، 800 میلیون سود می شود.
 
با توجه به اینکه سود سرمایه (کسب سود از طریق فروش دارایی، بدون انجام اقدامات خاص) باعث سفته بازی و بحث و جدل در بازار املاک، طلا و ... می شود، دولت سال هاست که به دنبال اصلاح قانون مالیات بر عایدی سرمایه است.
 
اردیبهشت ماه سال جاری طرح تغییر برخی مفاد قوانین مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) در مجلس تصویب شد اما هنوز به تصویب نهایی شورای نگهبان نرسیده و به قانون الزام آور تبدیل نشده است. در صورت تصویب و تبدیل شدن این طرح به قانون، عایدی سرمایه مشمول مالیات خواهند بود، مگر اینکه یکی از شرایط زیر وجود داشته باشد:
 
ملک مسکونی و متعلق به شخص غیرتجاری بالای هجده سال است، مدت مالکیت مالک بیش از دو سال است و شخص مالک ملک مسکونی دیگری نیست.
 
ملک مسکونی و متعلق به سرپرست خانوار بوده و مدت تصرف وی بیش از دو سال است و سرپرست خانوار فقط یک ملک مسکونی دیگر دارد. (در مورد سرپرست خانوار، شرایط مدت تحصیل بیش از دو سال از هر پنج سال یکبار قابل عدول است).
 
اگر شخص غیرتجاری بالای هجده سال یا سرپرست خانوار، ملک مسکونی جدید بخرد و ملک مسکونی اولیه (مالکی که بیش از دو سال مالکیت دارد) را ظرف یک سال از زمان خرید، واگذار کند، انتقال ملک مسکونی اولیه مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی شود.
 
بر اساس تبصره 4 طرح اصلاح برخی از احکام قوانین مالیاتی «در مورد اشخاصی که مالک قسمتی از یک یا چند ملک مسکونی هستند، کل سهم (دانگ) مالکیت املاک مسکونی تا سقف املاک کامل مسکونی مشروط به وجود شرایطی که در مورد افراد غیرتجاری بالای 18 سال که به عنوان سرپرست خانوار درج شده است از مالیات بر عایدی سرمایه معاف باشد.
خودروی سواری فرد غیرتجاری بالای هجده سال که دارای شماره پلیس شخصی باشد در صورتی که مدت مالکیت بیش از یک سال باشد از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف و نقل و انتقال آن بدون پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه انجام می شود که دوره تملک آن، بیش از یک سال باشد و شخص غیرتجاری بالای 18 سال، مالک تمام یا بخشی از یک خودروی سواری، ممکن است شماره پلیس شخصی دیگری نداشته باشد.

 
خودروی سرپرست خانوار که دارای پلاک شخصی است، در صورتی که مدت مالکیت آن بیش از یک سال باشد، از مالیات بر عایدی سرمایه معاف و نقل و انتقال آن بدون مالیات خواهد بود و سرپرست خانوار، به جز این خودرو، فقط خودروی دیگری دارد که پلاک شخصی دارد. (در مورد سرپرست خانوار هر پنج سال یک بار می توان از شرایط مدت تحصیل بیش از یک سال عدول کرد).
 
در صورتی که فرد غیرتجاری بالای هجده سال یا سرپرست خانوار نسبت به واگذاری خودروی اصلی خودروی جدید پلاک شخصی خریداری کند و حداکثر تا شش ماه از زمان خرید خودرو) دارای بیش از یک سال) اقدام، انتقال خودروی پایه مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی باشد.ارث زمین در صورتی که مدت تملک یک سال یا کمتر باشد مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی باشد.
 
نقل و انتقال املاک تحصیلی دولت در اجرای ماده (34) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب مرداد 1320 و اصلاحات بعدی آن و همچنین نقل و انتقال اموال منقول در قسمت اخیر ماده. (70) قانون مالیات های مستقیم مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی باشد.
 
واگذاری بلاعوض املاک با انواع کاربری و حق واگذاری اماکن و انواع وسایل نقلیه مشمول مقررات مربوط به شماره گذاری می باشد همچنین واگذاری کلیه اراضی کشاورزی با مدت تصدی بیش از سه سال می باشد. مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی شود. (البته زمین های محدوده شهر و باغ ویلا از این معافیت مستثنی هستند).
 
 نقل و انتقال اموال غیرمنقول با هر نوع کاربری، خودروهای پلاک شخصی، طلا، نقره، پلاتین و زیورآلات آنها، جواهرات و انواع ارز بدون دریافت وجهی از قبیل هدایا و هدایا مشروط به اینکه رایگان باشد. موجود در عصاره الکترونیکی مربوطه، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیست.
 
«انتقال ارز حاصل از روش‌های مصوب ورود ارز به کشور (طبق اعلام بانک مرکزی) با رعایت قوانین و مقررات مربوط، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌باشد.گفتنی است برخی موارد پس از تصویب طرح اصلاح برخی قوانین مالیاتی و تنها برای مدت معینی از مالیات بر عایدی سرمایه معاف می شوند. این موارد عبارتند از: واگذاری املاک با انواع کاربری و حق واگذاری مکان، همچنین انواع وسایل نقلیه مشمول مقررات شماره گذاری که قبل از تصویب و اجرای این طرح تا سه سال پس از آن تملک شده است. در اجرای این طرح از مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند.
 
معاوضه انواع طلا، نقره، پلاتین و زیورآلات و جواهرات مربوط با مصادیقی از همان نوع و مطابق موازین شرعی مشروط بر اینکه ملک متعلق به شخص غیرتجاری بالای 18 سال باشد و دارای فاکتور الکترونیکی باشد. صادر شده، از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند.
عواید سرمایه ناشی از نقل و انتقال اوراق بهادار یا کالاهای معامله شده در بورس و بازار های خارج از بورس از قبیل صندوق های کالایی، صندوق املاک و اوراق گواهی سپرده طلا مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نخواهد بود.
 
ذکر این نکته ضروری است که در زمان نگارش این مقاله (اردیبهشت ماه سال جاری) طرح تغییر برخی از مفاد قوانین مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) در مرحله بازنگری و اصلاح است و هنوز به مرحله نهایی نرسیده است. تایید شورای نگهبان در نتیجه موارد ذکر شده در بالا دقیق و جامع نیستند، قابل اجرا نیستند و ممکن است مواردی به آنها اضافه یا حذف شوند.

چه کسانی از مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند؟

یکی از سوالاتی که در حوزه نقل و انتقال دارایی معاف از مالیات مطرح می شود این است که چه کسانی از مالیات بر عایدی سرمایه معاف هستند؟ برای پاسخ به سوال مذکور باید به سوالات ذکر شده در عنوان قبلی توجه کرد. با توجه به آنچه در عنوان قبلی در خصوص مصادیق نقل و انتقال دارایی معاف از مالیات بیان شد، مشمولان معافیت از مالیات بر عایدی سرمایه در صورت وجود شرایط عبارتند از:

فردی که مالی به صورت بلاعوض (هبه، وقف و...)، به وی داده شده
افراد غیرتجاری بالای 18 سال
سرپرست خانوارها
وراث و نوادگان
فعالان بازار سهام و سرمایه داخلی و خارجی
 
شایان ذکر است طرح تغییر برخی از مفاد قوانین مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) که طرح مالیات بر سفته بازی نیز نامیده می شود، در زمان نگارش این ماده (نیمه اول سال جاری) مورد تایید شورای نگهبان قرار نگرفت. به همین دلیل از نظر قانونی الزام آور نیست. به محض تغییر در وضعیت این طرح، متن مقاله به روز رسانی خواهد شد.

قانون انتقال ملک بدون مالیات

هدف قانون نقل و انتقال دارایی معاف از مالیات، بخش‌هایی از قانون مالیات‌های مستقیم است که با توجه به طرح تغییر برخی مفاد قوانین مالیاتی (مالیات بر عایدی سرمایه) یا طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی، اصلاح شده است و موارد و احکامی به آن اضافه شده است.
 
از آنجایی که تا زمان نگارش این ماده (نیمه اول اردیبهشت ماه سال جاری) طرح مذکور به تصویب شورای نگهبان نرسیده و به عنوان قانون لازم الاجرا نشده بود، امکان ارائه آن وجود ندارد. مالیات بر املاک و مستغلات نوعی مالیات بر درآمد است که از تفاوت های موقت بین حسابداری مالی و مالیاتی ناشی می شود. این مالیات زمانی محاسبه می شود که سود حسابداری قبل از مالیات با درآمد مشمول مالیات متفاوت باشد. به عنوان مثال، اگر شرکتی هزینه ای را از قبل در یک دوره مالی شناسایی کند اما در محاسبه مالیات آن را به عنوان وجه نقد در نظر بگیرد، این تفاوت باعث مالیات انتقال می شود. مالیات نقل و انتقالات می تواند به صورت دارایی یا بدهی باشد. دارایی های مالیاتی معوق زمانی ایجاد می شود که بدهی مالیاتی در دوره های آتی کمتر از بدهی مالیاتی دوره جاری باشد. بدهی مالیاتی معوق زمانی ایجاد می شود که بدهی مالیاتی در دوره های آتی بیشتر از بدهی مالیاتی دوره جاری باشد.

مالیات بر املاک

مالیات بر دارایی یا مالیات بر املاک نوعی مالیات مستقیم است که بر اساس ارزش دارایی ها و منابع خالص ثروت یک فرد یا سازمان تعیین می شود. این مالیات معمولاً بر دارایی هایی مانند مستغلات، اتومبیل، سهام، اوراق قرضه، طرح های بازنشستگی و ... اعمال می شود که هدف از این مالیات تأمین درآمد دولت، تنظیم اختلاف طبقاتی و کاهش تجمل گرایی در جامعه است.مالیات بر دارایی در کشورهای مختلف با نرخ ها و شرایط متفاوت اخذ می شود. در ایران قانون مالیات بر دارایی در سال 1366 تصویب و در سال 1380 مورد بازنگری قرار گرفت و بر اساس این قانون پنج گروه مشمول مالیات بر دارایی می باشند که عبارتند از:

• اموال مشمول مالیات بر ارزش افزوده.
• اموال مشمول مالیات بر ارزش افزوده و مالیات املاک.
• اموال مشمول مالیات بر املاک;
• اموال مشمول مالیات املاک و مالیات خودرو.
• دارایی های مشمول مالیات خودرو.

نرخ مالیات بر املاک برای هر گروه بسته به میزان املاک و نوع آن متفاوت است. برای محاسبه مالیات مستغلات ابتدا باید ارزش ملک مشخص و سپس تعهدات مربوطه از آن کم شود. سپس با استفاده از جداول مالیاتی می توان میزان مالیات قابل پرداخت را بدست آورد.

مالیات بر دارایی

مالیات بر ثروت یا مالیات بر دارایی نوعی مالیات است که بر اساس ارزش دارایی هایی که یک فرد یا سازمان در اختیار دارد تعیین می شود. این دارایی ها می تواند شامل خانه، زمین، اتومبیل، سهام، ارث و غیره باشد. مالیات بر ثروت معمولاً به عنوان راهی برای کاهش شکاف ثروت و توزیع عادلانه درآمد در جامعه استفاده می شود.برخی از کشورهای توسعه یافته مانند فرانسه، سوئیس، اسپانیا و نروژ از این نوع مالیات استفاده می کنند.

در ایران مالیات بر ثروت در قانون مالیات های مستقیم لحاظ شده است. بر اساس این قانون، مالیات‌های مختلفی از قبیل مالیات املاک مسکونی غیرمسکونی، مالیات زمین بایر، مالیات بر ارث، مالیات بر املاک، مالیات خودرو و مالیات سرمایه‌گذاری بین‌المللی تعیین می‌شود. نرخ مالیات بر ثروت به نوع و میزان دارایی و شرایط صاحب آن بستگی دارد. به عنوان مثال، مالیات بر املاک مسکونی خالی بر اساس مساحت و موقعیت ملک و تعداد املاک متعلق به مالک محاسبه می شود.

انواع مالیات بر دارایی

• مالیات بر ارث: مالیات بر ارزش خالص دارایی های منتقل شده به وراث محاسبه می شود.
• حق تمبر: مالیاتی که از اسناد قانونی و اداری اخذ می شود.
• مالیات بر دارایی وسایل نقلیه: مالیاتی که از ارزش خودروهای سواری و وسایل نقلیه مسافربری اخذ می شود.
• مالیات بر دارایی های ثابت: مالیاتی که بر ارزش دارایی های ثابت مانند املاک، کشاورزی، صنعت و تجارت اخذ می شود.
• مالیات بر دارایی های مالی: مالیاتی که بر ارزش دارایی های مالی مانند سهام، اوراق قرضه، سپرده های بانکی و غیره اخذ می شود.

تفاوت مالیات بر مصرف و مالیات بر دارایی

مالیات بر مصرف مالیات غیر مستقیمی است که برای خرید یا استفاده از کالاها و خدمات اعمال می شود. مثلاً وقتی یک پاکت سیگار یا یک لیتر بنزین می‌خرید، بخشی از قیمت آن به عنوان مالیات مصرف به دولت پرداخت می‌شود. مالیات بر مصرف بسته به نوع کالا، میزان مصرف، اهداف فرهنگی یا اجتماعی یا سیاست دولت می تواند متفاوت باشد.
مالیات بر دارایی نوعی مالیات مستقیم است که از ارزش اموال اشخاص حقیقی یا حقوقی اخذ می شود. به عنوان مثال، هنگامی که صاحب خانه یا ماشین هستید، باید هر سال بخشی از ارزش آن ها را به عنوان مالیات بر دارایی به دولت بپردازید. مالیات بر املاک بسته به نوع دارایی، میزان ثروت، محل سکونت یا سیاست دولت می تواند متفاوت باشد.

اخرین کلام

مالیات بر دارایی یکی از انواع مهم مالیات های مستقیم است که در جوامع مختلف اجرا می شود. قانونگذاران هر ساله قوانین و تعرفه های مالیات بر ثروت را بررسی و در صورت لزوم اصلاحات لازم را ارائه می کنند. بر اساس نوع ملک (مانند خودرو، منازل مسکونی، زمین بایر و ...) انواع مختلفی از مالیات بر دارایی تعریف شده است که در این مقاله به آن ها اشاره کرده ایم و نرخ مقطوع مالیات هر کدام را ذکر کرده ایم.