مالیات املاک چیست؟ مالیات املاک و مستغلات

مالیات بر املاک یکی از مهم‌ترین  مالیات ها است و هر کسب‌وکاری در کشوری که برای کسب درآمد، مشمول پرداخت مالیات است. مالیات اجاره یا مالیات بر اجاره املاک یکی از این مالیات است. میزان آن چقدر است و اصلاً چه کسی باید آن را پرداخت کند، مالک است یا مستاجر؟ در این مبالغ هم پرداخت بدهی از صاحبان ملک و مغازه‌داران آن را می‌گیرد که تنها مالیاتی را که از فعالیت‌ها و کسب‌وکارهای خود به دست می‌آورد را می‌گیرد. مالیات بر درآمد از انواع مالیات‌ها می‌تواند باشد که برای کسب درآمد از املاک تجاری و مسکونی به طور مستقیم، نقش مهمی برای اقتصاد و زندگی اجتماعی افراد دارد. همان طور که افراد املاک خود را به منظور کسب درآمد اجاره می دهند، دولت می کوشید تا با روش های منصفانه از جمله دریافت مالیات، از این منابع بهره برداری مالی کند. که در این مقاله به بررسی هرچه بیشتر این موضوع می‌پردازیم.

انواع مالیات املاک و مستغلات

مالیات املاک و مستغلات در کشور ایران به دو دسته مالیات مستقیم و غیرمستقیم تقسیم بندی می شوند. مالیات املاک و مستغلات یکی از انواع مالیات های مستقیم است. این مالیات شامل مالیات بر ساخت و ساز، مالیات بر فروش املاک و مالیات بر درآمد املاک می‌شود. مالیات بر درآمد املاک و مستغلاتی که از طرف مالک به مستاجر اجاره تعلق می‌گیرد، به میزان مالیات بر درآمد اجاره املاک می‌گویند. مالکان منازل که از املاک خود برای کسب درآمد استفاده می‌کنند، باید طبق قانون و با نظر گرفتن میزان سقف معافیت مالیاتی، نسبت به پرداخت به ازای دریافتی، مطابقت داشته باشند.

به طور کلی انواع مالیات املاک شامل، مالیات اجاره املاک، مالیات خانه های خالی، بانک نقل و انتقال املاک

از انواع اسناد و انتقال املاک می‌توانیم به بانک نقل و انتقال ملک، مالیات سر قفلی، مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش املاک، مالیات بر درآمد مالک یا حق مالکانه.

مالیات بر درآمد املاک و مستغلات به  مالیات حقوقی که افراد حقیقی برای درآمدهایی هستند که از ملک خود در ایران کسب می کنند، باید مالیات را پرداخت کنند.

درحال حاضر  نرخ مالیات بر املاک چگونه محاسبه می شود

نرخ فعلی مالیات بر املاک در ایران بسته به نوع ملک و درآمد حاصل از آن متفاوت است. برای درآمد اجاره، کسر ثابت 25٪ از درآمد ناخالص به همه مالیات دهندگان تعمیم داده می شود تا هزینه های درآمدزا را در نظر بگیرد. درآمد خالص که 75 درصد اجاره ناخالص است، مشمول نرخ مالیات حداکثر تا 35 درصد است. در صورتی که ملک مسکونی اجاره شده باشد و تا 150 متر مربع مساحت داشته باشد، درآمد اجاره از مالیات املاک معاف است. در تهران (در سایر نقاط کشور تا 200 متر مربع).

برای واگذاری زمین و املاک، نرخ مالیات 5 درصد ارزش معاملاتی و 15 درصد برای ساختمان های جدید اعمال می شود. این نشان می دهد که سیستم مالیاتی در ایران به منظور ایجاد انگیزه برای توسعه املاک جدید و همچنین وضع مالیات بر واگذاری زمین و املاک طراحی شده است.

توجه به این نکته ضروری است که از سال 2020، ایران مالیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی های مستغلات ندارد. این بدان معناست که فروش املاک و مستغلات مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی شود که جنبه قابل توجهی از چشم انداز مالیات بر املاک در ایران است. همچنین مجلس ایران لایحه ای را برای معافیت خانه های لوکس از مالیات املاک پیشنهاد کرده است. این اقدام بخشی از بررسی بند «ز» ماده 6 لایحه بودجه سال 93-92 دولت بود که بر اساس آن واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای ساخته شده قانونی و زمین‌های خالی دارای مجوز برای ساخت ساختمان‌های تجاری یا مسکونی که در یک منطقه شهری با جمعیت 100000 نفر یا بیشتر، که ارزش بازار آن بیش از 353،000 دلار است، باید دو هزارم [0.002] مالیات بر املاک و مستغلات را بیش از این مبلغ بپردازد. با این حال، این لایحه اصلاح شد تا کلمات "واحدهای مسکونی" را از بند Z حذف کند، و در واقع خانه‌های لوکس با ارزش بیش از 353000 دلار را از پرداخت مالیات بر املاک و مستغلات معاف می‌کند.

ارزش املاک و مستغلات برای اهداف مالیاتی چگونه ارزیابی می شود؟

ارزش املاک و مستغلات برای مقاصد مالیاتی با استفاده از چندین روش ارزیابی می شود که هدف آن نشان دادن ارزش بازار منصفانه ملک است. این روش ها عبارتند از:

رویکرد مقایسه فروش: این روش شامل تجزیه و تحلیل املاک اخیرا فروخته شده قابل مقایسه با ملک مورد نظر است. ارزیاب برای تخمین ارزش بازار ملک مورد نظر به قیمت های فروش این املاک قابل مقایسه نگاه می کند. این روش معمولا برای املاک مسکونی استفاده می شود.

رویکرد هزینه: این روش بر اساس هزینه جایگزینی ملک از جمله هزینه مصالح ساختمانی و نیروی کار است. برای املاک قدیمی تر، ارزیاب استهلاک را در نظر می گیرد، در حالی که برای املاک جدیدتر، هزینه های مصالح ساختمانی و نیروی کار را بررسی می کند. این رویکرد برای خواص جدید، منحصر به فرد یا با هدف خاص مناسب است.

رویکرد درآمدی: این روش برای املاک تجاری و درآمدزا چند خانواری استفاده می شود. این شامل تجزیه و تحلیل توانایی ملک برای کسب درآمد از اجاره، با در نظر گرفتن هزینه های عملیاتی، جای خالی، و زیان جمع آوری است. سپس سود عملیاتی خالص با نرخ مناسب برای دستیابی به برآورد ارزش بازار منصفانه به ارزش تبدیل می شود.

روش ارزش بازار: برخی از دولت های محلی از روش ساده ای برای تخمین ارزش بازار منصفانه یک ملک و استفاده از آن عدد به عنوان ارزش ارزیابی شده آن استفاده می کنند. این روش ارزش ارزیابی شده را مستقیماً به ارزش بازار مرتبط می کند و برآورد ارزش واقعی خانه را برای صاحبان خانه و خریداران احتمالی آسان تر می کند.

سپس ارزش ارزیابی شده برای محاسبه مالیات بر دارایی استفاده می شود که بر اساس مالیات کارخانه (نرخ مالیات به ازای هر 1000 دلار ارزش ارزیابی شده) و ارزش دارایی ارزیابی شده است. ارزش ارزیابی شده در مالیات کارخانه ضرب می شود تا مالیات بر دارایی تعیین شود.

توجه به این نکته مهم است که ارزش ارزیابی شده یک صورت‌ حساب مالیاتی نیست، بلکه مبنایی را برای مالیات بر املاک و مستغلات ارائه می‌کند. به صاحبان املاک توصیه می شود که در اسرع وقت اعلامیه های ارزیابی خود را بررسی کنند.

نکات مهم مالیات بر املاک، مستغلات

مالیات بر املاک یکی از مهمترین موضوعات مالیاتی است که باید توجه داشته باشید. در این زمینه، چند نکته مهم وجود دارد که باید در نظر گرفته شوند:

اجاره املاک با اثاث و ماشین آلات: در صورتی که فردی ملکی را به همراه اثاث و ماشین آلات آن اجاره می کند، درآمد حاصل از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملکی است و دارای مالیات این فصل می شود.

قانون قرارداد بین مالک و مستاجر: اصلاحات انجام شده در سال 95 برای مقابله با افراد که مبلغی را کمتر از مبلغ واقعی درج می‌کنند، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.

معافیت‌ها و جریمه‌ها: محل سکونت یا مادر و همسر یا فرزند یا فرزندانی که تحت تکفل هستند، ملک اجاری در نظر گرفته نمی‌شود. همچنین، در صورت عدم ارائه اظهارنامه اجاره املاک، به ازای هر ماه دیر کرد 2 درصد جریمه اخذ می‌شود و عدم پرداخت مالیات در زمان مقرر منجر به 5 درصد جریمه خواهد شد.

انواع مالیات املاک: مالیات بر درآمد وجه بر نقل و انتقال ملک دو نوع اصلی مالیات بر املاک هستند. مالیات بر درآمد اجاره بسته به مبلغ اجاره متفاوت است و مالیات بر نقل و انتقال ملک به میزان 5 درصد از مبلغ فروش از فروشنده می‌ باشد.

با توجه به این نکات، مهم است که صاحبان املاک و کسانی که در ادامه معرفی می کنند، در مدیریت مالی و هزینه های خرید و فروش یا اجاره خانه خود آن را در نظر بگیرید.

آیا برای اجاره کنندگان املاک و مستغلات کسر یا معافیت وجود دارد؟

بله،کسرها و معافیت های متعددی برای اجاره کنندگان املاک و مستغلات وجود دارد، در درجه اول برای صاحبان املاک اجاره ای. این کسورات می تواند بار مالیاتی بر درآمد اجاره را به میزان قابل توجهی کاهش دهد. در اینجا چند کسر کلیدی وجود دارد:

بهره وام مسکن: مالکان می توانند سود پرداختی به وام مسکن برای املاک اجاره را کسر کنند. این یک هزینه تجاری در نظر گرفته می شود و مشمول محدودیت های مشابه با کسر سود وام مسکن شخصی نیست.

مالیات بر دارایی: صاحبان املاک اجاره ای می توانند مالیات املاک را کسر کنند. محدودیت 10000 دلاری (5000 دلار در صورت ثبت نام ازدواج جداگانه) برای مالیات بر دارایی و مالیات بر درآمد ایالتی و محلی یا مالیات فروش وجود دارد. با این حال، این محدودیت برای فعالیت های تجاری اعمال نمی شود.

استهلاک: هزینه خرید و بهبود ملک را می توان در طول عمر مفید آن، به طور کلی 27.5 سال، مستهلک کرد. فقط ارزش ساختمان ها قابل استهلاک است نه زمین

هزینه‌های عملیاتی: هزینه‌های مربوط به بهره‌برداری و نگهداری ملک، مانند آب و برق، بیمه و تعمیرات قابل کسر است. این شامل هزینه های تبلیغات، تعمیر و نگهداری و خدمات آب و برق می شود.

هزینه های تعمیر: مالکان می توانند هزینه های تعمیرات و نگهداری را کسر کنند تا ملک در شرایط عملیاتی خوب حفظ شود.

ارزش ارزیابی شده مالیات املاک در طول زمان تغییر می کند؟

بله، ارزش ارزیابی شده یک ملک می تواند در طول زمان تغییر کند. ارزش ارزیابی شده توسط دفتر ارزیاب مالیاتی محلی تعیین می شود و برای محاسبه مالیات بر دارایی استفاده می شود. معمولاً درصدی از ارزش بازار ملک است و به صورت دوره‌ای، معمولاً سالانه یا هر چند سال یکبار، مجدداً ارزیابی می‌شود. این فرآیند ارزیابی مجدد به تعدیل ارزش ارزیابی شده اجازه می دهد تا تغییرات در شرایط بازار، بهبود دارایی یا سایر عوامل خارجی را که ممکن است بر ارزش دارایی تأثیر بگذارد، منعکس کند.

با این حال، توجه به این نکته مهم است که ارزش ارزیابی شده ممکن است همیشه منعکس کننده ارزش فعلی بازار نباشد. به عنوان مثال، اگر ارزش بازار یک ملک به دلیل بهبود یا تغییر در محله افزایش یابد، ارزش ارزیابی شده ممکن است فوراً برای مطابقت با ارزش بازار افزایش پیدا نکند. این اختلاف می‌تواند منجر به موقعیت‌هایی شود که ارزش ارزیابی شده کمتر از ارزش بازار باشد، و به طور بالقوه منجر به کاهش صورت‌حساب مالیات بر دارایی نسبت به آنچه ممکن است بر اساس ارزش فعلی بازار ملک مورد انتظار باشد، شود.

علاوه بر این، صاحبان املاک می توانند در صورتی که معتقدند ارزش ارزیابی شده نادرست است، نسبت به ارزیابی مالیات بر دارایی خود اعتراض کنند. این را می توان با تماس با اداره مالیات محلی و ارائه دلایل تجدید نظر انجام داد. در صورت موفقیت آمیز بودن درخواست تجدیدنظر، ممکن است ارزش ارزیابی شده ملک بر این اساس تعدیل شود.

به طور خلاصه، در حالی که ارزش ارزیابی شده به طور دوره‌ای مجدداً ارزیابی می‌شود، ممکن است همیشه ارزش بازار فعلی یک ملک را به دقت منعکس نکند. اگر معتقدند ارزش ارزیابی شده نادرست است، صاحبان املاک این فرصت را دارند که ارزیابی های خود را تجدید نظر کنند، که می تواند منجر به تعدیل در ارزش ارزیابی شده در طول زمان شود.

روش های تعیین مالیات املاک و مستغلات

روش‌های تعیین مالیات بر املاک در ایران به انواع مختلف تقسیم می‌شوند که بر اساس نوع ملک و نوع متفاوت هستند. در زیر برخی از این روش ها اشاره می کنیم:

• مالیات بر درآمد مالک یا حق مالکانه: در صورت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق امتیازی محل (سر قفلی) اجاره بدون تغییر شغل، مالیات به نرخ دو درصد سرقفلی می شود. مؤدیان موضوع این نوع مالیات مکلف هستند تا اظهارنامه مالیاتی خود را در مورد حق قانونی خود در محل تا 30 روز پس از انجام دادن مجوز ارائه می کنند.
• بانک نقل و انتقال ملک: برای به ‌دست آوردن مبلغ نقل و انتقال ملک، ابتدا ارزش پولی آن را جدول‌های کمیته کمیسیون از املاک مشخص کنید، سپس آن را در 5درصد ضرب کنید. برای مثال، هر مبلغی که بابت فروش ملک می‌کنید، 5 درصد آن را باید به عنوان مالیات پرداخت کنید.
• مالیات بر درآمد اجاره املاک: درآمد بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی تشخیص مالیات قرار می‌گیرد. در مواردی که ارقام خود وجود ندارد یا از ارائه آن دارید و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره بها بر اساس جدول املاک اجاره املاک مشابه خواهد شد.
• مالیات بر درآمد و انتقال: وجوه نقل و انتقال املاک به دو دسته مسکونی و تجاری تقسیم می‌شود و محاسبه آن‌ها متفاوت است. برای ملک های تجاری، نرخ 2 درصد و برای ملک های مسکونی، نرخ 5 درصد است.
• مودیان یک نرم‌افزار محاسباتی است که برای طراحی مالیات املاک در ایران است. این نرم افزار به کاربران امکان محاسبه مالیات املاک را بر اساس قوانین و مقررات مربوط به مالیات املاک در ایران می دهد. مودیان از قابلیت‌هایی مانند محاسبه مالیات املاک بر اساس قیمت واقعی بازار، محاسبه بر اساس ارزش املاک و تخفیفات مالیاتی و ...برخوردار است.
• برای نرم افزار سامانه مودیان  محاسبه مالیاتی روش ها بر اساس قوانین مالیاتی کشور ایران تعیین شده و برای پرداخت مالیات بر املاک باید به آن‌ها اطلاع داده شود.

جمع بندی

به طور خلاصه، نرخ‌های فعلی مالیات بر املاک در ایران تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله نوع ملک، درآمد حاصل از آن و اقدامات قانونی خاص موجود است. سیستم مالیاتی برای تشویق توسعه و سرمایه‌گذاری دارایی و در عین حال وضع مالیات بر برخی معاملات و انواع دارایی طراحی شده است.